哪里是房价的机遇之城？

　　眼下短跑奇迹诞生，加拿大选手实现逆袭，我们正经历一场史上最严楼市调控。

　　以前只是限购，现在居然开始限卖。住建部正号召全国城市限购向北京学习，可以预计，更大的暴风雨可能还在后头。

　　目前至少有40个城市加入限购行列。

　　这份一份意味深长的限购名单。

　　它不仅反映短跑奇迹诞生，加拿大选手实现逆袭了各个城市对控房价的不同考量，某种程度上，它还相当巧妙折射短跑奇迹诞生，加拿大选手实现逆袭了中国经济版图的变化和城市势力新格局。

　　总体而言，各城市的限购有两大常规武器，一个是给外地户籍购房设置社保门槛（如广州从三年提升至五年），另一个是提高二套房的首付。

　　这两点基本上反映了城市的限购强度，我们可以依次把这次的限购城市划分为四个等级。

　　上面这张图，信息量极为丰富。

　　首先，对于这次限购潮来说，不管原本房价高还是低，反正只要涨得快，一律限购。

　　去年全国房价涨得最猛的20个城市，无一例外，统统进入限购名单。

来源：统计局

　　此外还可以看到，限购一级城市里面，除了传统的“北上广深”之外，还有天津、厦门和杭州。

　　天津直到3月最后一天才出大招。而传统上被视为二线城市的厦门和杭州，在本轮限购上却抢先一步冲入第一阵营，其购房门槛并不比四个“一线城市”低，厦门更是率先使出“新房2年内不得交易”的狠招。

　　去年，厦门房价涨了32.4%，杭州房价涨了21.7%，涨幅在全国城市前十名。这两座城市在本次限购浪潮中新晋“一线”，得益于热钱的涌入、经济的发展，其实也跟政治大局有关。2016年和2017年，中国主场外交的重头戏G20峰会和金砖国家峰会，分别选择在杭州和厦门落地。

　　房地产向来是政治经济学的集中反映。杭州与厦门的限购除了房价外，还与大局稳定密切相关。

　　但是，厦门和杭州跻身“一线阵营”，还不是本次限购城市名单中最大的“意外”，更大的变动，其实藏在另一张图里面。

　　相比起2011年的上轮限购，本次限购名单少了13个省会城市。

上轮限购而本次未限购的省会城市

　　东北、西北和西南地区的省会城市几乎“全军覆没”，西南地区的限购城市只剩下成都。

　　限购与房价涨幅相关，而房价涨幅的背后，是人与钱的涌入，是资源的集中。

　　过去两年，分化成为中国区域势力演变的主线。“投资不过山海关”流传全国，目前还没有什么力量能阻挡东北地区的陷落，当年轻人口流失，经济革新乏力，房价上涨自然遥不可及。

数据来源：统计局

　　而西北和西南地区，近年虽然也有零星亮点，但总体上相比起东部沿海的突飞猛进，仍显得步履迟缓。这些在限购名单上消失的“省会城市”，折射出内陆城市匍匐前行中的艰难和失落。

　　限购名单的变化，也展现了中国经济版图的变迁。

　　不过，这还不是此轮限购中最大的“意外”。

　　本次限购城市名单中，涌现出14张新面孔，这14个新城市，全部是中小城市，除江西赣州和安徽滁州外，其余都在三大城市群以内，包括河北涿州这种原本连五线城市都算不上的的小城。

本轮限购而上轮未限购的城市

　　偌大的沈阳、昆明、贵阳无缘限购名单，而以往习惯被人忽视的小城如保定、廊坊、涿州却成了本次限购的一大主力。

　　限购名单的大换血，背后跟中国房价最近两年的一个重大变化有关。

　　那就是：超级城市圈内的小城市，房价突飞猛进，它们在2016年完成逆袭，超过了众多内陆省会城市。

　　保定和昆山房价的演变轨迹颇为典型。2015年年中，保定和昆山的均价都在7500元以下，明显低于成都、昆明（两座城市均价都高于8500元），但在这一波涨价潮中保定和昆山一路飙升，2016年下半年即完成逆袭，现在它们的均价在12000元以上，而成都、昆明的均价在万元上下。

数据来源：房天下

　　三大超级城市圈内的小城市，房价超越一般的省会城市，将成为一种趋势。

　　目前，参与限购的城市圈内小城市的均价接近1.5万，但全国省会城市均价大概1.32万。

数据来源：房天下

　　现在，廊坊的房价现在是长沙的两倍，西安的房价不及保定的70%。

　　傍着北京的廊坊房价超过武汉，傍着上海的昆山房价超过成都，傍着广深的中山房价超过长沙。三大城市圈内中小城市在这轮限购大战中异军突起，对我们重新认识当下中国城市格局，提供了两条线索：

　　1. 人和钱更多流向三大都市圈。房价上涨的背后，是资金、人和政策利好的汇集。没有北京超强的资源汲取能力，就不会有通州和保定楼市的火爆。

　　过去五年，北上广深存款余额占全国比例从22.35%提高到24%，资金正加速涌向三大都市圈。北上广深的资源集中度越来越强，它们的资源外溢效应就会越明显。

来源：统计局

　　2. 中国城市资源分配的逻辑发生改变。以往，行政级别决定一座城市的资源获取能力，但现在，城市秩序在发生重构。即使河北涿州原本只是县级市，但是在流动资本面前，它的资源获取能力远胜于体量是其十几倍的南宁或沈阳。

　　作为正省级城市的重庆并未参与限购，天津的限购强度也远不如作为副省级城市的厦门和杭州。哈尔滨、长春、西安属于副省级城市，但是其楼市竞争力远不如连县级市都算不上的燕郊。

　　城市资源分配逻辑的改变，会带来明显的马太效应，强者恒强，弱者愈弱。三大城市群是最大受益者，而内陆广大城市长远看则有缺血的远虑。

　　城市群内的小城市房价超过内地大城市，并不存在“中国特色”，因为它是全球普遍现象，内在是城市发展规律。

　　下图是美国房产网站Trulia的一张房价分布图，颜色越绿价格越低，越接近棕色价格越高。

　　可以发现，东部以纽约为中心的城市群和西部以旧金山、洛杉矶为中心的城市群是典型的高房价地带。与纽约一河之隔的新泽西、旧金山附近的圣荷西、坎布里亚，它们的房价都要超过我们所熟知的休斯顿、达拉斯或芝加哥。

　　美国第三大城市芝加哥均价21.99万美元，第四大城市达拉斯有16.23万，而体量小得多的新泽西市，因为靠近纽约，近水楼台先得月，现在房屋均价到了44万美元。虽然新泽西比纽约的63.79万美元还有距离，但也甩了其短跑奇迹诞生，加拿大选手实现逆袭他大城市好几条街。

　　枫叶国加拿大同样如此。

　　加拿大第一大城市多伦多现在的房屋中位价是755755美元，位于多伦多城市群内的小城基奇纳房价为536689美元，奥沙瓦为449752美元，这两座小城籍籍无名，房价却远超第二大城市蒙特利亚（364699美元）和第三大城市渥太华（360786美元）。

　　城市群内小城市房价逆袭其他地区大城市，这是城市群演化逻辑的一种结果。美国、加拿大走过的路，中国可能也会重复。

　　下一步，哪里是房价的机遇之城，你大概也能明白了。

北京酝酿已久的楼市“大杀器”终于祭出！

　　本文作者严九元，JIC投资观察特约撰稿人。文章为作者独立观点，不代表JIC投资观察立场。转载请注明来源。